مبایعه نامه و تعریف آن

مبایعه ‫نامه واژه‌ای است که تقریبا همه‌ی افراد جامعه آن را شنیده‌اند و آنچه که در ابتدا با شنیدن این واژه به ذهن خطور می‌کند مبایعه نامه‌ی املاک است.
مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‫کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‫کنند. ‬‬مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده می‫شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل آهن یا گوشی موبایل یا هر مال دیگری می‫توان از بیع‫ نامه استفاده کرد.
دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست. مبایعه نامه(بیع نامه) یک سند عادی است .در تفاوت سند رسمی با عادی که مبایعه نامه هم جزو آن است باید بگوییم که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها الزام آور است.
حتی در خصوص املاک که قانون‌گذار تنظیم سند رسمی را به موجب قوانین ثبت اجباری کرده است به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک می‫ شود چون در حقوق ایران اصل بر رضایی بودن عقود است ولی چون به موجب قوانین ثبت فقط کسی که نامش در دفتر ثبت اسناد به موجب تنظیم سند رسمی ثبت شده به عنوان مالک شناخته می‫شود اگر سند رسمی تنظیم نشود شخص خریدار در آینده برای اثبات مالکیت ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.

قولنامه و تعریف آن

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.

گاهی اوقات خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را در آینده دارند ولی شرایط انجام آن فعلا مقدور  نیست ، فلذا نوشته ای را بین خود تنظیم می کنند تا در زمان مشخصی در آینده به آن عمل کنند که به آن نوشته قولنامه می گویند .

برای مثال ؛ خریدار قصد خرید خانه ای را از فروشنده دارد که ثمن معامله ( مبلغ ) کافی نمی باشد که فی مابین خود قولنامه ای را تنظیم میکنند و خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده می دهد و الباقی ثمن را در تاریخ های ذکر شده در قولنامه پرداخت می کند و بعد از اتمام آن ، نسبت به تنظیم سند و انتقال مالکیت اقدام می کنند.گاهی شرایطی به وجود می آید که برای خرید و فروش ملک، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد و یا فروشنده بسیاری از کارهای مفاصا حساب شهرداری و کارهای دارایی را به طور کامل انجام نداده است. در این شرایط قراردادی عادی مابین طرفین تنظیم می شود که در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی حضور یافته و با شرایطی تعیین شده در قرارداد معامله را انجام دهند. به چنین قراردادی قولنامه می گویند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه چیست؟

آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد، و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را برای آنها وضع کرد.
در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.
اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست.
برخی قولنامه را مرکب از دو واژه قول و نامه می دانند و این بدان معنی است که، به موجب قول مکتوب نمی توان اجبار متعهد را به انجام دادن تعهداتش درخواست کرد، از طرفی برخی مبایعه نامه را مرکب از دو کلمه خرید و فروش می دانند و معتقدند که بر اساس آن اجبار متهعد مبایعه نامه به انجام تعهداتش را می توان درخواست کرد ، لکن مبایعه نامه و قولنامه در نظر قانون یکی بوده و تفاوت حقوقی در قانون با یکدیگر ندارند (هر دو مشمول ماده 10 قانون مدنی و الزام آور برای هر یک از طرفین).
ضمانت اجرای قولنامه همانند دیگر قراردادهایی است که طرفین برای انجام تعهداتی مابین خود تنظیم کرده اند، و این نوع از قرارداد ها در دادگاه نیز معتبر بوده است؛ و به موجب آن باید مفادش اجرا گردد، که با استفاده از قولنامه در قانون می توان طرف مقابل را به انجام تعهداتش مجبور کرد.

مبایعه نامه

فیلم های زیر را ببینید

                          تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

سوالات متداول 

از آنجایی که مبایعه نامه بر اساس توافق و عقد طرفین انجام می شود از این رو ابطال آن به صورت یک طرفه امکان پذیر نیست.اقاله: زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف دیگر رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه نداشته باشند، در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد که موجب فسخ مبایعه نامه خواهد شد.خیارات: یکی دیگر از مواردی که طی آن می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه کرد آن است که عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد، در این صورت شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست فسخ مبایعه نامه بدان اقدام کند.

قبل از نوشتن قرارداد لازم است که دو طرف مدارک هویتی و مالکیتی یکدیگر را ازجمله کارت ملی، شناسنامه و سند ملک و بنچاق را ملاحظه کنند آن‌هم فقط از روی اصل مدارک نه کپی آن. اگر فروشنده گفت اصل مدارک همراهم نیست به‌هیچ‌ وجه تا قبل از روئیت اصل سند مالکیت هیچ مبایعه‌نامه‌ای را امضاء نکنید چون ممکن است سند ملک مفقو دشده باشد که کار انتقال سند ملک به تعویق می‌افتد و یا ملک شاید در رهن بانک باشد و کپی صفحهٔ نقل‌وانتقال را به شما نشان ندهد و یا شاید هم در بازداشت باشد. بنابراین اگر خریدار هستید حتماً به این موضوع توجه کنید که آیا سند ملک به نام خود فروشنده است و آیا مشخصات کارت ملی و شناسنامه با مشخصات درج ‌شده در سند تطبیق می‌کند یا خیر. اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت مرجع قضایی باشد در صفحه نقل و انتقالات (در خصوص اسناد دفترچه ای) و یا پشت اسناد تک‌برگی در قسمت توضیحات درج‌ شده است. همچنین فروشنده باید مدارک هویتی خریدار را ملاحظه کند و مطمئن باشد همان فردی که خریدار احتمالی است ذیل قرارداد را امضاء کند.

در صورتیکه امضاء و اثر انگشت متعلق به هر یک از طرفین باشد قابل استناد است و در محاکم قضائی می توانید به این سند عادی استناد و بر اساس آن می توانید اثبات مالکیت خود را از محاکم بخواهید.

در صورتی که قرارداد تنظیم شده وکالت نامه باشد اعتباری نخواهد داشت اما در صورتی که مبایعه نامه باشد معتبر است و می توان به آن استناد کرد.

زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است.در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ ها غیر قانونی است. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد. بنابراین اعتبار قولنامه دستی مورد مناقشه قرار میگیرد.در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه و با تقدیم دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک اول باید خواسته‌اش این باشد که، چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیر قانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است.دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند و اعتبار قولنامه دستی مورد خدشه قرار میگیرد.

طرفین معامله ممکن است هر دو یا یکی از آن‌ها جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. کلیه افراد اعم از مذکر و مؤنث با هر سنی می‌توانند طرف معامله قرار بگیرند. با این توضیح که اگر به سن ۱۸ سال تمام شمسی نرسیده‌اند بهتر است ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم یا وکلای آن‌ها نیز ذیل قرارداد را امضاء و اثرانگشت نمایند. هرچند مطابق ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی دختر با ۹ سال تمام قمری و پسر با ۱۵ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسد اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از ۱۸ سال تمام شمسی بهتر است ولی یا قیم نیز قرارداد را تائید و امضا کند.

مشاوره ثبتی آنلاین ( غیرحضوری ) و دوره ها و فیلم های آموزشی سردفتریاینستاگرم آموزش های سردفتری - کلیک کنید
+