املاک یکی از مهم ترین دارایی های اشخاص در زندگی فردی و اجتماعی آنهاست و هر گونه حرکتی در این زمینه نیازمند تخصص و دانش حقوقی و اقتصاد است. عدم توجه به آنها قانونگدار را در هدفش ناکام می ‌گذارد هر چند شاید در مدت کوتاهی به اهداف خود در ظاهر برساند. از نشانه های دخالت دولت در زندگی اجتماعی، تصرف و تملک املاک اشخاص توسط دولت و شهرداری با هدف تأمین منافع عمومی است. این دخالت برمبنای تأمین نظم و خیر عمومی و مصالح اجتماعی صورت می ‌گیرد. در این مقاله به نحوه تعيين قيمت املاک و اراضی و جبران خسارت و سلسله ترتیبات قانونی برای تملک اراضی خواهیم پرداخت، تا پایان مطلب با آموزشگاه آزاد خدمات حقوقی وفاگستر همراه باشید. “تصرف و تملک املاک اشخاص توسط دولت و شهرداری”

نحوه تعيين قيمت املاک و اراضی و جبران خسارت

یک کارشناس از طرف دستگاه اجرایی متقاضی تملک و خرید، یک نفر از سوی مالک و نفر سوم با تراضی طرفین انتخاب می شود و اگر برای معرفی کارشناس سوم هر یک از طرفین خودداری کنند، با معرفی دادگاه محل وقوع ملک نفر سوم انتخاب می شود. نظر اکثریت این سه نفر در تعیین بهای عادله قطعی و لازم الاجرا است. ملاک تعیین قیمت اراضی و املاک بهای عادله روز بر مبنای قیمت اراضی و ساختمانها و تأسيسات مشابه در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر پروژه در قیمت آنهاست. زیرا وجود و تأسيس ساختمانهای دولتی و تأسیسات عمومی معمولاً به صورت مثبت یا منفی بر قیمت سایر اراضی و املاک مجاور اثر دارد.

بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک و‌صاحبان حقوق تعیین می‌گردد. در صورت توافق در مورد بهای عادله هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد، دستگاه‌ اجرایی می‌تواند رأساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارات اقدام نماید و هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ‌ریال باشد بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیأت مقرر در ماده 71 قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداری ها به ‌تصویب انجمن شهر برسد. آموزش آنلاین و غیر حضوری سردفتری | آموزش مجازی ثبتی

پرداخت در صورت حصول توافق

در صورت حصول توافق ‌دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام ‌و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت معین شده به منزله ‌انصراف است.تصرف و تملک املاک اشخاص توسط دولت و شهرداری
هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین ‌دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود:‌ بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌ گردد. چنانچه قبل از تصویب این قانون، اراضی، ابنیه یا تأسیساتی بر اساس قوانین موضوعه قبلی به تصرف وزارتخانه‌ها، مؤسسات و‌شرکتهای دولتی و یا وابسته به دولت و همچنین شهرداری ها، بانک ها و دانشگاه‌ های دولتی یا سازمان هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام‌ باشد درآمده و یا در محدوده مورد تصرف قرار گرفته باشد که بر اساس قوانین مذکور دولت مکلف به پرداخت بهای عادله و حقوق و خسارات متعلقه ‌بوده ولی تعیین بهای آن و یا حقوق و خسارات متعلقه منجر به صدور نظر قطعی در مراجع ذیصلاح نشده باشد و یا به تصرف مجری طرح در نیامده‌ باشد بها و حقوق و خسارات مربوط به شرح زیر پرداخت خواهد شد:

• ارزش کلیه اعیانی اعم از هر گونه ساختمان، تأسیسات مستحدثات و سایر حقوق متعلقه طبقه مقررات این قانون تقویم و نقداً پرداخت می‌شود.
• بهای زمینهای دایر در بخش خصوصی به قیمت روز تقویم و پرداخت خواهد شد و بابت زمینهای موات، جنگلها، مراتع و هر قسمتی که طبق قانون ‌اساسی جزو اموال عمومی درآمده وجه پرداخت نخواهد شد. عقد لازم و عقد جایز و تفاوت آنها

سلسله ترتیبات قانونی برای تملک اراضی

1.      تعیین محدوده مورد تملک و اعلام به اداره ثبت

مطابق قانون (اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه نقشه ارائه شده حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ استعلام پاسخ دهد). مهلت 15 روز برای پاسخگویی اداره ثبت اسناد و املاک، از تاریخ استعلام دستگاه اجرایی مورد توجه است. دستگاه اجرایی برای تملک محدوده مورد نظر باید از اداره ثبت و املاک محل استعلام نماید.

اداره ثبت اسناد و املاک با توجه به نقشه ارائه شده توسط دستگاه اجرایی محل وقوع و وضعیت ثبتی ملک را مشخص می­کند. بنابراین، دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نظر خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بر روی نقشه­ های هوایی به اداره ثبت محل ارسال می ­نماید، اداره ثبت مکلف است، مشخصات پلاک­ های ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک­ بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک براساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیم شده بین نماینده اداره ثبت و نماینده تملک کننده به مرجع تملک کننده ارسال کند.نحوه افراز و تفکیک املاک مشاعی به همراه فیلم آموزشی

2.      اخذ نظریه کمیسیون ماده 12 وزارت مسکن و شهرسازی

دستگاه اجرایی تملک کننده، باید پس از اعلام به اداره ثبت اقدام به اخذ نظریه در مورد تشخیص نوع زمین نیاز بکند. این تکلیف گرچه در لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک پیش ­بینی نشده است. ولی با توجه به ضرورت تشخیص نوع زمین؛ سازمان مجری طرح تملک مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک نقشه و مدارک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال کند تا پس از اظهارنظر وزارت مزبور در صورت غیر موات بودن زمین، آگهی تملک منتشر شود. کتاب آموزش تخصصی و کاربردی کار در دفاتر اسناد رسمی

طبق ماده 6 آیین ­نامه اجرایی قانون زمین شهری: (لیه مراجعی که به نحوی از انححا در ارتباط با زمین­های شهری، اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه­ های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می­دهند، ملزم و موظفند قبل از هرگونه اقدامی، نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین ­نامه، نوع زمین مشخص و معین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می­توانند رأسا اقدام نمایند.) با توجه به توضیحات اگر زمین موات تشخیص داده شود، نیازی به انجام معامله نیست؛ زیرا زمین موات متعلق به دولت بوده ولی در صورتی که زمین غیر موات تشخیص داده شود حسب اینکه زمین مورد نیاز بایر یا دایر باشد احکام خرید آن از حیث بهاء متفاوت می ­باشد.

3.      اعلام تملک اراضی به اشخاص ذینفع

مطابق قانون قصد تملک اراضی باید به اشخاص ذینفع اعلام شود. اشخاص ذینفع اعم از مالک و صاحب سایر حقوق قانونی است. البته در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی لزوم اعلام قصد تملک، به صورت ضمنی و صرفاً در مورد مالک یا مالکین پیش­­بینی شده است. املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری­ها مصوب 1370: (هرگاه مالک یا مالکان کارشناس خود را ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزناه­های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می­رسد تعیین نکند و در مواردی که امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه صالح محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه شهرداری به دادگاه، نسبت به تعیین کارشناس اقدام می ­کند.) با توجه به اصول حقوقی و سایر مقررات می­ توان عنوان کرد که دستگاه اجرایی باید قصد تملک را به تمامی اشخاص ذینفع اعلام کند.

4.      ابلاغ کتبی

دستگاه اجرایی معمولاً قصد تملک خود را از طریق ابلاغ کتبی به اشخاص اطلاع می ­دهد. به نظر می­رسد ابلاغ کتبی شامل نامه اداری و اظهارنامه رسمی می­ باشد. نامه اداری باید حداقل در دو نسخه باشد. یک نسخه به صاحب حق تسلیم می گردد و در نسخه دوم نیز رسید مبنی بر تحقق ابلاغ دریافت می گردد. اصولاً اعلام قصد تملک از طریق ارسال اظهارنامه مطمئن ­تر و در موارد لازم مستندتر است. البته مفاد اظهارنامه رسمی هیچ تفاوتی با نامه اداری ندارد. نسخه سوم نیز در بایگانی ضبط می­ گردد. تفاوت دادخواست و شکواییه چیست؟

5.      انتشار آگهی

یکی دیگر از مراحل تشریفات تملک اراضی، اعلام قصد تملک به اشخاص ذینفع می ­باشد که از طرق ابلاغ کتبی، انتشار آگهی در یکی از روزنامه ­های کثیرالانتشار یا آگهی در محل انجام می ­شود. در مواردی که امکان دسترسی به مالک یا مالکین و اشخاص ذینفع وجود نداشته باشد، مراتب از طریق انتشار آگهی در یکی از روزنامه­ های کثیرالانتشار به اطلاع صاحبان حق می­رسد. البته در آیین ­نامه اجرایی قانون زمین شهری، این موضوع با دقت بیشتری عنوان گردیده است.

اسماعیل وفایی سردفتر و مدیر آموزشگاه حقوقی وفاگستر

سوالات متداول