معایب سند وکالت

سردفتر اسناد رسمی 1152 تهران:

یکی از شایع ترین و کاربردی ترین اسناد حال حاضر که در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود “اسناد وکالت” میباشد.که البته در جای مناسب و به شکل علمی و حقوقی اگر مورد استفاده قرار گیرد بسیار مفید میباشد.از جمله این وکالتها وکالت کاری میباشد که به صورت مختصر فقط برای مراجعه به بعضی از ادارات و انجام امور محدود تنظیم میشود و دیگری وکال کاری جامع که همانطور که از اسمش پیداست وکالتی در انجام امور کاری ولی بسیار وسیع تر میباشد و به وکیل این اختیار را میدهد که در زمینه های مختلفی که موکل مد نظر داشته به انجام امور وکالت اقدام کند.
علاوه بر وکالتهای کاری(1_وکالت کاری مختصر 2-وکالت کاری جامع ) ، دسته ای دیگر از وکالتها وجود دارد که اهمیت بسیار بالاتری نسبت به وکالت های کاری دارندو آن وکالت فروش میباشد که معمولا به دو دسته  :وکالت فروش اموال غیر منقول (ملک) و دیگری وکالت فروش اموال منقول(وسائط نقلیه موتوری ) تقسیم می شوند.وکالتها میتوانند بلاعزل یا قابل عزل باشند.یعنی موکل بتواند هر موقع که اراده کرد وکیل را عزل کند.و یا وکالتها میتوانند حق توکیل به غیر داشته باشند یا خیر.اگر حق توکیل بغیر برای وکیل قید شده باشد او نیز میتواند انجام امور وکالتنامه را به شخص ثالث وکالت دهد به صورت جزیی یا کلی که به آن “تفویض وکالت” میگویند.
با توضیحات اجمالی که بیان شد اسناد وکالتی از هر نوع که باشد ممکن است در صورت عدم آگاهی حقوقی و ثبتی اشخاص را دچار مشکل نمایند.مشکلاتی که ممکن است حتی به قیمت از دادن تمام اندوخته و اموال موکل یا وکیل منجر شود و جبران آن نیز غیرممکن یا بسیار سخت شود.بطور مثال گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر ملک خود را را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد.از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.در معاملات وکالتی فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد. اکثر افراد تصور می‌کنندخریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این برداشتی اشتباه از معنای کلمه‌ بلاعزل است. منظور از این کلمه آن است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصا وکالتش را فسخ کند. اما با این حال باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل وجود دارد.طبق قانون در صورت مرگ یا جنون طرفین، وکالت فسخ می‌شود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد. بنابراین به این مورد توجه کنید که اگر خانه‌ای را به صورت وکالتی معامله کردید و قبل از تبدیل سند وکالتی به قطعی فروشنده از دنیا برود وکالت شما هم فسخ می‌شود و عملا دیگر نمی‌توانید خانه‌ای که خریده‌اید و پولش را هم پرداخته‌اید به نام خودتان بزنید.(پیشنهاد میشود اگر معامله بر اساس وکالت فروش صورت میگیرد، خریدار حتما هنگام معامله از فروشنده بخواهد یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کند). در این صورت خریدار ،حتی بعد از مرگ فروشنده مدرکی دارد که خانه را از او خریده‌ است. در این حالت هم گرچه باید کمی درگیر کارهای دادگاه شود، اما در نهایت می‌تواند با استناد به همین سند ورثه را مجبور کند سند خانه را به صورت قطعی بنام خریدار کنندیا نهایتا از طریق مرجع قضایی به شکل انتقال اجرایی .
مورد بیان شده فقط یکی از مشکلاتی است که ممکن است در خصوص اسناد وکالتی پیش بیاید.مسائل و مشکلات و معایب مربوط به اسناد وکالتی در قالب ویدیو و در سه قسمت برای دوستان و همکاران عزیز توسط سردفتر اسناد رسمی 1152 تهران تهیه شده و برای بالابردن سطح حقوقی و آموزش دوستان در اختیار مخاطبین قرار داده میشود./سردفتر اسناد رسمی 1152 تهران/اسماعیل وفایی/

فیلم های زیر را ببینید

معایب سند وکالت – قسمت ۱

فیلم های زیر را ببینید

معایب سند وکالت – قسمت ۲

فیلم های زیر را ببینید

معایب سند وکالت – قسمت ۳

سوالات متداول 

ممكن است به هر دليلي بين خريد ملك و انتقال سند فاصله بيفتد و در اين فاصله ملك فروشنده توقيف شود. مثلا فروشنده با همسرش به مشكل بخورد، همسرش براي مهريه به دادگاه شكايت كند و دادگاه حكم به توقيف ملك بدهد. در اين صورت اگر مبايعه‌نامه داشته باشيد مي‌توانيد اثبات كنيد كه اين ملك پيش از تاريخ حكم دادگاه عملا از مالكيت فروشنده خارج شده و غيرقابل توقيف است. در غير اين‌صورت بايد قيد پول و خانه‌تان را بزنيد.

شايد تصور كنيد كه وقتي فروشنده به شما وكالت بلاعزل مي‌دهد ديگر نمي‌تواند ملك را با شخص ديگري معامله كند. اما اين تصور اشتباه است، چون حتي در صورت دادن وكالت بلاعزل فروشنده هنوز مي‌تواند مورد وكالت را (انتقال سند قطعي) خودش انجام دهد. او مي‌تواند ملك را به شخص ديگري هم بفروشد و خودش سند را به نامش بزند. در اين صورت ديگر وكالت‌نامه‌ شما كاملا به‌درد‌نخور مي‌شود و خانه را هم از دست داده‌ايد.

در معاملات وكالتي ممكن است فروشنده بعد از دريافت پول از معامله با قيمت قبل منصرف شود و از شما بخواهد كه هزينه بيشتري براي خريد خانه بپردازيد. يا اينكه به كل دريافت پول از شما به واسطه اين معامله را منكر شود.در اين صورت حتي اگر شما با وكالت بلاعزل خود به دفتر اسناد رسمي مراجعه كنيد و سند را به نام خودتان بزنيد، فروشنده مي‌تواند به دادگاه شكايت كند و از شما بخواهد هزينه ملكي را كه به نمايندگي او انتقال داده‌ايد به او بپردازيد.براي حل اين مشكل نيز حتما تنظيم مبايعه‌نامه ضروري است. چون به اين ترتيب براي دادگاه اثبات مي‌شود كه فروشنده پيش از اين يك بار هزينه معامله را دريافت كرده و ديگر حقي روي آن ندارد.

معامله وكالتي به معامله‌اي گفته مي‌شود كه فروشنده هنگام فروش سند را به نام خريدار نمي‌زند. در عوض به خريدار وكالت مي‌دهد كه خودش كارهاي انتقال سند را انجام دهد. اين نوع معامله فقط منحصر به ملك نيست و رد پايش هرجايي كه پاي سند و انتقال سند در ميان است، مانند خريد و فروش خودرو، ديده مي‌شود.

طبق قانون در صورت مرگ يا جنون طرفين، وكالت فسخ مي‌شود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد. بنابراين به اين مورد توجه كنيد كه اگر خانه‌اي را به صورت وكالتي معامله كرديد و قبل از تبديل سند وكالتي به قطعي فروشنده از دنيا برود وكالت شما هم فسخ مي‌شود و عملا ديگر نمي‌توانيد خانه‌اي كه خريده‌ايد و پولش را هم پرداخته‌ايد به نام خودتان بزنيد.وكالت بعد از فوت به هيچ شرطي باقي نمي‌ماند. حتي اگر در وكالت‌نامه آمده باشد كه «وكالت ولو بعد از فوت موكل باقي است».

اين تصور كاملا اشتباه است و شما تا زماني كه مراحل تبديل سند وكالتي به قطعي را طي نكرده باشيد مالك مال محسوب نمي‌شويد

وكالت در اصطلاح حقوقي به معناي قرارداد يا عقدي است كه به موجب آن يك طرف قرارداد، طرف ديگر را به عنوان وكيل يا نايب خود منصوب مي‌كند. اين بدان معناست كه شما به شخص ديگري اختيار مي‌دهيد عمل يا اعمال مشخصي را از جانب شما انجام دهد. در اين قرارداد طرف اول كه اختيار انجام كار را به فرد دوم مي‌دهد موكل، و طرف دوم كه به عنوان نايب پذيرفته مي‌ِشود وكيل ناميده مي‌شود.

دلايل مختلفي براي اين نوع معامله وجود دارد. گاهي اوقات ملك سند رسمي ندارد يا سندش به خاطر نداشتن پايان كار يا جريمه‌هاي شهرداري آماده نيست. يا ممكن است فروشنده بخواهد با اين كار از زير بار پرداخت ماليات شانه خالي كند.گاهي اوقات فروشنده عجله دارد و مي‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولاني بودن فرآيند انتقال سند به معامله وكالتي رو مي‌آورد. گاهي هم سند در رهن بانك است و فعلا امكان آزادسازي و انتقال سند وجود ندارد.

براي حل اين مشكل از فروشنده بخواهيد همزمان با دادن وكالت مبايعه‌نامه نيز تنظيم كند. در اين صورت مالكيت به شما منتقل مي‌شود و حتي اگر فروشنده شخصا خانه را به نام كس ديگري بزند به جرم فروش مال غير مجرم محسوب شده و معامله‌اش باطل است.همچنین در وكالت‌نامه قيد شود كه حق فروش ملك از فروشنده سلب مي‌شود. در اين صورت بعد از دادن وكالت فروشنده ديگر نمي‌تواند خودش شخصا مورد وكالت را انجام دهد.

براي تبديل سند وكالتي به قطعي بايد با در دست داشتن مدارك زير به يك دفتر اسناد رسمي مراجعه كنيد.. سند مالكيت ملك 2. بنچاق انتقال قبلي يا تقسيم‌نامه يا حصر وراثت 3. پايان كار ساختمان  4. مفاصا حساب دارايي5. مفاصا حساب شهرداري 6. استعلام ثبت7. شناسنامه و كارت ملي 8. اخذ اعتبار وكالت‌نامه از دفترخانه تنظيم‌كننده وكالت‌نامه

وكالت بلاعزل وكالتي است كه در آن موكل به تنهايي نمي‌تواند وكيل را عزل كند. يعني در وكالت‌نامه وكالت وكيل يا عدم‌ عزل وكيل در ضمن عقد، شرط شده باشد. در اين حالت موكل ديگر حق عزل وكيل و فسخ وكالت را ندارد.

وكالت‌نامه را به دقت بخوانيد. تمام مواردي كه مي‌خواهيد عنوان كنيد، با جزئيات بنويسيد. در معاملات كلان از طريق وكالت‌نامه، حتما قبل از انجام معامله اعتبار وكالت‌نامه از دفترخانه تنظيم‌كننده سند، كتباً استعلام شود. براي تنظيم وكالت‌نامه حتما به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنيد. وكالت‌‌نامه شما بايد به صورت كتبي نوشته شود و در دفترخانه‌هاي رسمي به ثبت برسد. در غير اين صورت وكالت شما فسخ شده، و قانوني نيست.با افرادي كه نمي‌شناسيد به هيچ عنوان معاملات وكالتي انجام ندهيد.

بله. براي تنظيم وكالت‌نامه حتما به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنيد. وكالت‌‌نامه شما بايد به صورت كتبي نوشته شود و در دفترخانه‌هاي رسمي به ثبت برسد. در غير اين صورت وكالت شما فسخ شده، و مرجعيت ندارد و ادارات و مراكز دولتي و قانوني چنين وكالتي را نمي‌پذيرند.

مشاوره ثبتی آنلاین ( غیرحضوری ) و دوره ها و فیلم های آموزشی سردفتریاینستاگرم آموزش های سردفتری - کلیک کنید
+