سند انتقال اجرایی چیست ؟

سند انتقال اجرایی از جمله اسنادی می باشد که شاید در طول دوران فعالیت سردفتر هیچگاه اقدام به تنظیم آن ننماید و در واقع فرصت آن پیش نیاید. چرا که معمولا ادارات اجرائیات دادگاهها جهت سهولت امر و دلایل دیگر تنظیم اسناد احکام انتقال اجرایی خود را به تعدادی دفاتر خاص محول مینمایند. مگر آن که شخص ذینفع خود درخواست نماید تا وظیفه تنظیم سند انتقال اجرایی به دفترخانه مورد نظر آن شخص محول شود
که در این صورت دایره اجرائیات دادگاه شماره دفترخانه مورد نظر را در نامه مربوطه درج و جهت اقدامات مربوطه به دفترخانه ارجاع میدهد. پس با تمام این تفاسیر سردفتران محترم بهتر است با نحوه صحیح تنظیم این دسته از اسناد نیز آشنایی کامل داشته باشند.
البته برخی از دفاتر نیز بر این اعتقادند که اگر چه تنظیم سند بر اساس حکم و دادنامه دادگاه تنظیم میشود لکن از آنجایی که اکثر این احکام به صورت غیابی صادر میشوند ممکن است در آینده شخص متضرر برای دفترخانه مشکلاتی را ایجاد نماید. در ابتدا میخواهیم روال ارجاع حکم انتقال اجرایی و اقدامات اولیه دفترخانه را بیان نماییم.مشکلات شغل سردفتری چیست؟نحوه ی تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه

ذکر مثال در مورد تنظیم سند انتقال اجرایی

همان طور که بیان شد هنگامی که شخص ذینفع )محکوم له( نامه صادره از دادگاه و دادنامه و حکم انتقال اجرایی را به دفترخانه تحویل داد اقدامات دفترخانه برای تنظیم سند شروع میشود.
اول از همه باید بدانیم که انتقال اجرایی میتواند شامل هر چیزی باشد مثل انتقال ملک، وسائط نقلیه موتوری، سرقفلی و کلیه حقوق مثل حق انتفاع و …. . پس هر چه که مورد خواسته قرار گیرد و قابل رسیدگی در دادگاه و منتج به صدور حکم باشد قابلیت انتقال اجرایی دارد. مثلا خریدار یک ملک که 80 درصد ثمن را پرداخت کرده ولی فروشنده حاضر نیست در دفترخانه جهت دریافت 20 درصد باقی مانده ثمن و تنظیم و امضاء اسناد حضور بیابد ؛ در اینجا خریدار میتواند با در دست داشتن گواهی عدم حضور و سایر مدارک مثبته به دادگاه مراجعه نموده و علاوه به درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، ضرر و زیان تاخیر تادیه و هزیه دادرسی و حق الوکاله را نیز دریافت نماید. یا بطور مثال زوجه که در مقابل دریافت مهریه خود آپارتمانی که در ملکیت زوج است راتوقیف کرده است و حال با توجه به اینکه زوج به هر دلیلی در دفترخانه حاضر نمی شود زوجه با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می تواند از دادگاه حکم انتقال اجرایی دریافت نموده و به دفترخانه مورد نظر مراجعه
نموده و مراحل انتقال محکوم به را انجام دهد.الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فیلم آموزشی

اقدامات دادگاه و شعبه اجراییات

اداره اجرائیات دادگاه نامه ای به دفترخانه میزند و از دفترخانه میخواهد که نسبت به دادنامه و حکم انتقال اجرایی مورد نظر طبق قوانین ، سند رسمی را تنظیم نماید.
نکته: مسئله ای که در مورد اسناد انتقال اجرایی وجود دارد این است که اگر چه تنظیم سند بر اساس حکم دادگاه یا بعضا داوری می باشد لکن سردفتران محترم باید توجه نمایند که در نامه صادره از شعبه اجراییه دادگاه همواره این نکته قید می شود که دفترخانه اقدام به تنظیم سند طبق قوانین موجود بنماید. این بدان معناست که اگر چه دفترخانه با تکیه بر دادنامه و برگه انتقال اجرایی اقدامات لازم را انجام می دهد ولیکن باید
حتی الامکان و حتی می توان گفت بطور صد در صد بموجب قوانین کلی حاکم بر دفاتر اسناد رسمی ، اسناد را تنظیم نماید و اگر مثلا محکوم له نامه ای از دادگاه مبنی بر عدم لزوم اخذ گواهی مفاصاحساب عوارض نوسازی به دفترخانه ارائه داد بهتر است که دفترخانه کار خودش را انجام دهد و طبق قوانین حاکم از وی بخواهد که مفاصای مزبور را اخذ نموده و تحویل دفترخانه دهد.کتاب آموزش تخصصی و کاربردی کار در دفاتر اسناد رسمی
از آنجایی که معمولا انتقال اجرایی مربوط به املاک میباشد، در ابتدا نحوه تنظیم سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول را مورد بررسی قرار میدهیم. دفترخانه همراه با نامه مذکور ، دادنامه و حکم انتقال اجرایی را نیز دریافت میکند. سردفتران بهتر است یک بار دادنامه مربوطه را به دقت مطالعه نمایند و با حکم انتقال اجرایی مطابقت دهند تا احتمالا اشتباه یا ابهامی وجود نداشته باشد. همچنین اگر حکم دادنامه ، بدوی است بهتر است دقت کنند که از تاریخ صدور دادنامه بیست روز تجدید نظر گذاشته باشد. )البته ادارات اجرای احکام دادگاهها در این موارد دقت کافی را دارند ولی جهت اطمینان بهتر است سردفتران نیز به این موارد دقت کنند.آموزش مهارت و فنون حقوقی

مدارک مورد نیاز دفترخانه

نحوه تنظیم اسناد انتقال اجرایی اموال غیر منقول تا حد زیادی شبیه تنظیم اسناد قطعی غیر منقول میباشد.
مدارک مورد نیاز:
– اصل مدارک هویتی ذینفع در صورتی که دسترسی به محکوم علیه نبود نیازی به مدارک او نیست. زیرا نماینده دادگاه از جانب وی اوراق و اسناد را امضاء مینماید.
– اصل سند مالکیت یا کپی برابر با اصل آن ( زیرا امکان دارد که اصل سند نزد محکوم علیه باشد و ذینفع به آنها دسترسی نداشته باشد )
-گواهی مفاصا حساب مالیاتی ( مراجعه حضوری ذینفع به اداره دارائی)
-مفاصا حساب عوارض نوسازی
– پایان کار معتبر یا گواهی تائیدیه پایان کار صادره از دفاتر خدمات الکترونیک شهر
– نامه موافقت اداره اوقاف در صورتی که ملک موقوفه باشد
– بنچاقهای قبلی انتقال در صورتی که وجود داشته باشد
نحوه اخذ استعلامات و گواهیهای فوق به همان شکلی است که در گذشته بیان شد لکن در دو مورد روال دفترخانه کمی متفاوت می باشد.دوره های آموزش دفتر اسناد رسمی ویژه بازار کار
الف ) در حال حاضر و در مورد مفاصا حساب مالیاتی حتما باید فرم مخصوص مربوط به گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم را تکمیل کرده و کلمه انتقال اجرایی را در آن قید نماییم و از ذینفع بخواهیم به اداره دارایی مربوطه مراجعه و مفاصای مربوطه را اخذ نماید و تحویل دفترخانه دهد.
ب ) اما در خصوص اخذ استعلام ثبت به فراخور مدارک ابرازی به دفترخانه و وضعیت ملک از این لحاظ که مثلا ممکن است در بازداشت باشد یا موارد دیگر ، دفترخانه به 3 شکل عمل می کندنحوه ی تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه

نحوه ی اخذ استعلام ثبت

در خصوص اخذ استعلام ثبت به فراخور مدارک ابرازی به دفترخانه و وضعیت ملک از این لحاظ که مثلا ممکن است در بازداشت باشد یا موارد دیگر ، دفترخانه به 3 شکل عمل می کند:

1 ) اگر کلیه مدارک مورد نیاز برای ارسال استعلام به اداره ثبت محل وقوع ملک موجود باشد و برای دفتر محرز باشد که مشکلی در خصوص وضعیت ثبتی ملک وجود ندارد مثل همان روال سابق و عادی اقدام به ارسال استعلام نماید اما به این نکته حتما باید توجه داشت که در تنظیم اسناد انتقال اجرایی از همان ابتدای ارسال استعلام ثبت و نیز تنظیم سند گزینه انتقال اجرایی را انتخاب کنیم و به اصطلاح تیک آن را فعال کنیم .
این مسئله در مورد ارسال استعلام ثبت نیز مصداق دارد .
2 ) گاهی اتفاق می افتد که مدارک ابرازی ناقص می باشد . مثلا سند مالکیت که مبنای ارسال استعلام ثبت می باشد نزد محکوم علیه است و محکوم له به آن دسترسی ندارد. در اینگونه موارد دفترخانه معمولا فقط به یک پلاک ثبتی که در دادنامه یا برگ اجرایی قید گردیده دسترسی دارد .
حال دفترخانه نمی تواند استعلام ثبت ارسال کند و بجای آن می تواند از طریق ارسال نامه اتوماسیونی و انتخاب گزینه( وضعیت ثبتی ملک ) و قید درخواست وضعیت ثبتی ( جریان ثبتی ) پلاک ثبتی مربوطه در نامه ارسالی به اداره ثبت ، تصویر اسکن شده دادنامه و برگ انتقال اجرایی را نیز به پیوست ارسال نماید. در اینگونه موارد جواب وضعیت ثبتی ملک ارسالی از اداره ثبت مربوطه می تواند ملاک تنظیم سند باشد.
3 ) در حالت آخر دفترخانه استعلام ثبت را ارسال می نماید ولی در جواب اداره ثبت از دفترخانه می خواهد تا اسکن مدارک استنادی از جمله سند مالکیت و دادنامه و برگه انتقال اجرایی را به اداره ثبت ارسال نماید. که معمولا بعد از ارسال مدارک فوق بصورت اتوماسیونی ، اداره ثبت جواب استعلام ثبت را به دفترخانه ارسال می نماید. و معمولا در ذیل تمام جواب استعلامها این عبارت درج شده است که ” این استعلام فقط جهت تنظیم سند انتقال اجرایی صادر گردیده است.”تنظیم انواع اسناد غیر منقول در دفترخانه

اقدامات اولیه دفترخانه

حال اولین اقدام دفترخانه این است که به نشانی که در دادنامه )حکم انتقال اجرایی( برای محکوم علیه قید شده اخطاریه صادر و ارسال نماید . در گذشته و قبل از راه اندازی سامانه ثبت آنی اخطاریه به صورت فرمهای مخصوص بود که دفاتر از آن استفاده مینمودند. ولی در حال حاضر تنظیم اخطاریه نیز از طریق سیستمی انجام میپذیرد.
پس از تنظیم اخطاریه ها و امضاء آنها توسط محکوم له یا وکیل قانونی وی ، از طریق پست به آدرس پستی که در حکم انتقال اجرایی قید شده ارسال میشود و از تاریخ ارسال لغایت 15 روز دفترخانه هیچگونه سندی نباید تنظیم نماید. شاید که محکوم علیه در دفترخانه یا دادگاه حاضر شود. البته در این مدت 15 روز دفترخانه اقدامات خود جهت اخذ استعلام ثبت یا وضعیت ثبتی ، مفاصاحساب مالیاتی و عوارض نوسازی و پایان کار را انجام میدهد. در صورتی که پایان کار نامحدود باشد ذینفع باید پایان کار واحد و جدید بگیرد یا در صورت موافقت دادگاه تاییدیه پایان کار از دفاتر خدمات الکترونیک اخذ شود.
باید توجه کرد که نماینده دادگاه نیز همانند نماینده بانک بسیار دقیق و سختگیر عمل میکند و اگر کوچکترین مشکل یا نقصی در مدارک وجود داشته باشد از امضاء اسناد و اوراق خودداری مینماید. پس باید تمام مدارک به طور کامل اخذ و در پرونده ضمیمه شود.ویدیو های جامع آموزشی سردفتریپس از آنکه 15 روز از تاریخ ارسال اخطاریه گذشت و محکوم علیه به دفترخانه یا دادگاه مراجعه نکرد و در صورتی که تمامی استعلامات مذکور اخذ شده بود ؛ دفترخانه نامهای به شعبه مربوطه میزند و آمادگی خود را برای تنظیم سند اعلام مینماید. ذینفع نامه را به شعبه مورد نظر ارائه میدهد و دادگاه نیز نامهای به دفترخانه میزند و نماینده خود را جهت امضاء اسناد و اوراق معرفی مینماید.

معمولا شخص ذینفع ( محکوم له یا انتقال گیرنده) خود هماهنگی لازم را با دفترخانه و نماینده دادگاه انجام میدهد و در یک روز در دفترخانه حاضر می شوند و مدارک و اسناد را امضاء می نمایند. البته یک نسخه از سند تنظیمی انتقال اجرایی در همان روز مهر و امضاء میشود و به نماینده دادگاه تحویل داده میشود.
نحوه تنظیم و ثبت سند و چگونگی آن مثل سایر اسناد میباشد. مثلا برای تنظیم یک سند آپارتمان که موضوع محکوم به می باشد گزینه سند قطعی اموال غیر منقول را انتخاب می کنیم و فقط باید در مرحله ی بعد تیک گزینه انتقال اجرایی را فعال کنیم . معامل که همان فروشنده در سند می باشد ( محکوم علیه ) و متعامل که خریدار می باشد ( محکوم له ) و شعبه صادر کننده برگ اجراییه به عنوان سمت قائم مقام قانونی محکوم علیه
( فروشنده ) و در نهایت نماینده دادگاه که برای امضاء اسناد و اوراق به دفترخانه مراجعه می کند را به عنوان سمت نماینده شعبه صادر کننده دادنامه و معرفی نامه نماینده در سند تنظیمی انتخاب می نماییم. در انتها در بالای سند چاپ نهایی بصورت اتوماتیک عنوان سند ( قطعی اموال غیرمنقول – انتقال اجرایی ) درج می گردد. متعاقبا چاپ نهایی سند باید در 4 نسخه تهیه شده و مهر و امضا شود که همان طور که گفتیم یک نسخه به نماینده دادگاه تحویل داده میشود.
در مواردی که موضوع مورد انتقال اجرایی سرقفلی یا به طور کلی منافع باشد نیز مثل زمانی که میخواهیم سند سرقفلی را تنظیم کنیم علاوه بر اخطاریه هایی که ذکر شد تمامی استعلامات و گواهیهای مربوطه به ( استثناءاستعلام ثبت ) اخذ میشود.
در مورد وسائط نقلیه موتوری که کار بسیار راحتر میباشد و کلیه اسناد و مدارک از قبیل سند کمپانی، سند مالکیت، تائیدیه نقل و انتقال، مفاصاحساب عوارض شهرداری و بیمه نامه و بنچاقها حاضر میباشد و فقط نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و به جای فروشنده ( محکوم علیه) اسناد را امضاء مینماید.
نکته: در تمام موارد فوق مربوط به تنظیم اسناد انتقال اجرایی ارسال اخطاریهها الزامی است.همچنین تمامی مفاصاحساب ها باید اخذ شود تا در زمان حضور نماینده دادگاه ، نقص مدارک مانع از امضاء اسناد نشود.

اسماعیل وفایی سردفتر و مدیر آموزشگاه حقوقی وفاگستر ویدیوی ذیل را در خصوص نحوه ی صحیح سند انتقال اجرایی تهیه نموده است که به مخاطبین عزیز تقدیم می گردد.آموزش آنلاین و غیر حضوری سردفتری | آموزش مجازی ثبتی

فیلم آموزشی نحوه ی تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه

سوالات متداول