مالکیت مشاع و مالکیت مشترک

آموزش های رایگان

مالکیت مشاع و مالکیت مشترک

تعریف مالکیت مشاع

در حقوق آمریکا، مالکیت مشاع نوعی مالکیت اشتراکی است که در آن، مالکان به عنوان شرکای ملک مشاع هستند و هیچ یک، به طور انفرادی، سهم مجزایی از مال ندارند و شرکاء، مالک کل مال می باشند و دارای کلیه حقوق مالکانه نسبت به ملک می باشند، اما اعمال آنها منوط به رعایت حقوق سایر شرکاء است. از این اصطلاح دربارۀ زمین کشورها نیز استفاده می شود و بیان کننده این موضوع است که جای جای یک کشور اعم از آب و خاک و هوا به هوا افراد آن کشور در همۀ نسل ها همه افراد ملت تعلق دارد.

ویژگی های مالکیت مشاع

برای تحقق مالکیت مشاع، چهار شرط و اجتماع بین شروطی که در ادامه ذکر می شود، لازم است. در صورت فقدان یکی از شروط، مالکیت مشاع به وجود نمی آید.نحوه افراز و تفکیک املاک مشاعی به همراه فیلم آموزشی مالکیت مشاع باید متضمن موارد زیر می باشد؛

وحدت زمان، وحدت مالکیت، وحدت منفعت و وحدت تصرف.
وحدت زمان بدین معناست که مالکان مشاع، به طور همزمان دارای حق مالکیت نسبت به ملک باشند.
وحدت مالکیت بر این مبنا استوار است که مالکان مشاع عنوان مالکیت را به یک روش (سند یا وصیت نامه) به دست آورده باشند.
وحدت منفعت، زمانی ایجاد می شود که منفعت مالکان مشاع و حقی که مالکان نسبت به ملک دارند، باید هم اندازه و هم نوع باشد.
وحدت تصرف، بدین معناست که هر مالک مشاعی نسبت به ملک مشاع، حق مالکیا و بهره برداری از آن را دارد.

شرایط حقوقی ملک مشاع

همانطور که در بالا ذکر شد این است که مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد، یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است، اما از حیث جغرافیا خیر، و ایشان با یکدیگر شریکند. این تعریف دارای آثار حقوقی است، به طور مثال بحث شفعه یا دعاوی افراز و… از جمله شرایط حقوقی ملک مشاع این هست که در خصوص تصرفات حقوقی، نیازی به اذن و اجازه شریک دیگر نیست. طبق قانون 583 قانون مدنی در همین خصوص مقرر داشته است: « هریک از شرکاء می توانند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کنند». زیرا اگر حق مالکیت برای کسی شناخته شد، حق بهره برداری از آن را بوجود خواهد داشت. ماده 475 قانون مدنی نیز صحت اجاره مال مشاع را تأئید کرده و مقرر داشته که اجاره مال مشاع جایز است.کتاب آموزش تخصصی و کاربردی کار در دفاتر اسناد رسمی این حکم مورد قبول اجماعی فقهای شیعه است و در این مورد فرقی بین اجاره به شریک و غیر شریک قائل نشده اند و در هر دو حال حکم به صحت داده اند و بدین ترتیب شریک می تواند سهم خود را به غیر بفروشد، بنابراین حتی می تواند این حق را در قالب اجاره به دیگری نیز واگذار کند و در حقیقت مستأجر را جانشین وضعیت خویش می کند. در خصوص تصرفات حقوقی، نیازی به اذن و اجازه شریک دیگر نیست، اما اگر یکی از شرکاء سهم خود را اجاره داد، می تواند از هر یک از شرکای دیگر برای تسلیم عین مستأجره اذن بگیرد و اگر «همگی آنان» از دادن اذن خودداری کنند، وی می تواند به حاکم رجوع کند و حاکم ملزم به تسلیم از راه تقسیم عین یا تقسیم مهایاتی خواهد کرد و اگر باز امتناع کردند حاکم از باب اینکه ولی ممتنع است خود اجازه خواهد داد.

تعریف مالکیت مشترک

مالکیت چند نفر در یک زمان را مالکیت مشترک می گویند. به موجب این نوع مالکیت، هر شریکی حق مالکیت و انتفاع نسبت به ملک را به دست می آورد، اما سهم هر شریک به طور منفرد و مجزا تعیین شده است.

ویژگی های مالکیت مشترک

زمانی که یکی از چهار شرطی که برای ایجاد مالکیت مشاع لازم است موجود نباشد، مالکیت مشترک محقق می شود. نکته ای که باید در نظر داشت، این است که وحدت تصرف حتماً باید موجود باشد. در قوانین موضوعه در تمام ایالات های آمریکا، مالکیت مشترک مفروض است و در مواردی که عناصر چهارگانه موجود نباشد و طرفین قصد خود را روشن نساخته باشند، حمل بر مالکیت مشترک می شود و باید آثار و قواعد مالکیت مشترک را بر آن بار نمود. سپس تنها چیزی که برای ایجاد مالکیت مشترک لازم است و در مطالب قبل نیز ذکر شد، وحدت تصرف مالکان و هرگونه علامتی مبنی بر مجزا بودن سهم مالکان، احتمال وقوع مالکیت مشترک را در ذهن تقویت می نماید.

مقایسه مالکیت مشاع و مالکیت مشترک

در ادامه به مقایسه مالکیت مشاع و مالکیت مشترک می پردازیم.

همانطور که در تعریف مالکیت مشاع گفته شد، در مالکیت مشاع هر یک از شرکاء دارای حق مالکیت در کل مال هستند و عبارتی دال بر تسهیم وجود ندارد، در حالی که در مالکیت مشترک، هرچند ملک از نظر فیزیکی تقسیم نمی شود، اما هر مالکی سهم مجزایی دارد. یکی از وجوه اختلاف آنها، این است که در مالکیت مشاع، حق بازماندگی وجود دارد و این حق، ایجاب می کند که اگر یکی از مالکان مال مشاع فوت نماید، سهم او به شرکایی که در قید حیات هستند، منتقل می شود، اما در مالکیت مشترک، در صورت فوت یکی از مالکان، سهم مالک متوفی به ورثه او منتقل می شود. یکی دیگر از وجوه اختلاف آنها، این است که در مالکیت مشاع، مقدار سهم شرکاء باید یکسان باشد، در حالی که در مالکیت مشترک، مقدار سهم شرکاء بسته به توافق و تراضی طرفین است و می تواند با یکدیگر متفاوت باشد. همانطور که در مطالب بالا اشاره شد، در مالکیت مشاع، باید عناصر چهارگانه (زمان، مالکیت، منفعت و تصرف) در آن واحد موجود باشد، در حالی که برای ایجاد مالکیت مشترک، فقط کافی است وحدت تصرف میان مالکان موجود باشد، تا مالکیت مشترک به وجود آید.
با توجه به اینکه مالکیت زمانی، نوعی از مالکیت اشتراکی است، این سوال به ذهن متبادر می شود که آیا مالکیت زمانی، مالکیت مشترک یا مالکیت مشاع است؟ در تعریف مالکیت مشترک، گفته می شد که در عین اینکه یک ملک، بین چند نفر مشترک است، اما سهم هر یک به طور مجزا می باشد. اگرچه با شنیدن مالکیت زمانی، واژه سهیم شدن به ذهن متبادر می شود، اما این سهیم شدن حالت اشاعه ندارد؛چون مالکیت با قید زمان به افراد واگذار شده است و در این حالت، هیچ یک از مالکان برای تصرف در سهم خود نیازی به اذن سایرین ندارند و در سهم اختصاصی می توانند تصرف نمایند. اما در مالکیت مشاع، هر یک در عین اینکه مالک تمام مال می باشند، ولی سهم هیچ یک به صورت جدا و مجزا نمی باشد.
با توجه به مطالب مذکور، هر دو مالکیت مالکیت زمانی، مبتنی بر مالکیت مشترک می باشد. باید در نظر داشت که در مالکیت مشاع، حق بازماندگی وجود دارد، یعنی سهم هریک از شرکاء بعد از مرگ او به سایر شرکاء منتقل می شود، در حالی که مالکیت زمانی، فاقد این ویژگی می باشد. بدین معنا که شخصی که حقی نسبت به ملکی به شیوۀ مالکیت زمانی را به دست آورد، بعد از فوتش آن حق به ورثه او منتقل می شود، مگر اینکه چند نفر به موجب قراردادی ملکی را به شیوۀ مالکیت زمانی خریداری نمایند و شرط نمایند که بعد از فوت یکی از شرکاء، سهم او به شرکاء دیگر منتقل شود که در این صورت، می توان قائل به مالکیت مشاع شد، پس مالکیت زمانی در اصل بر مالکیت مشترک مبتنی است، مگر اینکه طرفین با قرارداد خصوصی آن را تابع احکام مالکیت مشاع نمایند. / سمیرا بهزادی

حرف آخر

پس در آخر باید گفت مالکیت مشاع یعنی هر یک از شرکاء دارای حق مالکیت در کل مال هستند، اما در مالکیت مشترک، ملک از نظر فیزیکی تقسیم نمی شود،آموزش مهارت و فنون حقوقی اما هر مالکی سهم مجزایی دارد. یکی دیگر از تفاوت این دو مالکیت این است که اگر مالک ملک مشاع فوت نماید، سهم او به شرکایی که در قید حیات هستند، منتقل می شود، اما در مالکیت مشترک، در صورت فوت یکی از مالکان، سهم مالک متوفی به ورثه او منتقل می گردد. اسماعیل وفایی سرفتر و مدیر آموزشگاه وفاگستر

سوالات متداول

1. مالکیت مشاع چیست؟
مالکیت مشاع نوعی مالکیت اشتراکی است که در آن، مالکان به عنوان شرکای ملک مشاع هستند و هیچ یک، به طور انفرادی، سهم مجزایی از مال ندارند و شرکاء، مالک کل مال می باشند و دارای کلیه حقوق مالکانه نسبت به ملک می باشند، اما اعمال آنها منوط به رعایت حقوق سایر شرکاء است.

2. مالکیت مشترک چیست؟

3. مالکیت مشاع چه ویژگی هایی دارد؟

1. وحدت زمان، وحدت مالکیت، وحدت منفعت و وحدت تصرف. 2. وحدت زمان بدین معناست که مالکان مشاع، به طور همزمان دارای حق مالکیت نسبت به ملک باشند. 3. وحدت مالکیت بر این مبنا استوار است که مالکان مشاع عنوان مالکیت را به یک روش (سند یا وصیت نامه) به دست آورده باشند. 4. وحدت منفعت، زمانی ایجاد می شود که منفعت مالکان مشاع و حقی که مالکان نسبت به ملک دارند، باید هم اندازه و هم نوع باشد.

4. مالکیت مشترک چه ویژگی هایی دارد؟

از ویژگی های مهم مالکیت مشترک این است که این مالکیت مفروض است و در مواردی که عناصر چهارگانه موجود نباشد و طرفین قصد خود را روشن نساخته باشند، حمل بر مالکیت مشترک می شود و باید آثار و قواعد مالکیت مشترک را بر آن بار نمود.

5. مقایسه مالکیت مشاع و مالکیت مشترک

در مالکیت مشاع هر یک از شرکاء دارای حق مالکیت در کل مال هستند در حالی که در مالکیت مشترک، هرچند ملک از نظر فیزیکی تقسیم نمی شود، اما هر مالکی سهم مجزایی دارد.