واگذاری منافع سرقفلی و حق کسب و پیشه همراه فیلم آموزشی

تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی حقی است که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری، پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.سرقفلی که در حال حاضر به عنوان(سرقفلی و حق و کسب و پیشه) شناخته میشود از ارزش بسیار بالایی برخوردار است.چه بسا مغازه کوچکی که مثلا 25 سال فقط به حرفه بستنی فروشی مشغول بوده و مشتری فراوان دارد، می تواند ارزش سرقفلی آن مکان از قیمت ملکیتش نیز بالاتر باشد!!

تا قبل از سال ۱۳۷۶ سرقفلی مغازه با عنوان حق کسب و پیشه معرفی می‌شد. به این معنی که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند و قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
در واقع مستأجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد. از سال 1376 به بعد حق ((سرقفلی مغازه ))جایگزین حق کسب و پیشه شد. با این تفاوت در حق سرقفلی مغازه، قرارداد به صورت خودکار تمدید نمی‌شود و بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
هنگام عقد قرارداد، مالک و مستأجر در موضوع حق سرقفلی مغازه باید توافق کنند. در صورت عدم توافق، مستأجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
اسماعیل وفایی سردفتر دفترخانه 1152 تهران در این خصوص ویدیوهای زیر را تهیه کرده است.

دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران

روابط مالک(موجر) و مستاجر(صاحب حق سرقفلی)

یکی از مهمترین روابط مالی و اجتماعی در حال حاضر رابطه بین موجر(مالک) و مستاجر میباشد.که در بسیاری از موارد محل نزاع بین طرفین بوده است.

اهمیت این رابطه زمانی بیشتر میشود که مورد اجاره(عین مستاجره) ملک تجاری باشد.در اینجا چون مکان مورد اجاره مربوط به کسب و کار میباشد میتواند در آینده از ارزش بالایی برخوردار شود.نمونه بارز آن اشخاصی که مدت طولانی در یک مکان به یک حرفه مشغول بوده اند و مشتریان فراوان دارند.در این حالت ارزش اجاره ایی این مکان دیگر حالت معمولی ندارد و تبدیل به سرقفلی میشود.

از این لحاظ همواره این مالک است که سعی میکند تا با راه کارهای قانونی جلوی بهره مندی کامل مستاجر را بگیرد و یا او را محدود میکند تا نتواند این حق ارزشمند را به شخص دیگر واگذار نماید.به همین خاطر است که در حال حاضر مالکین معمولا اجاره نامه های یکساله امضاء میکنند تا در آینده مستاجر نتواند ادعای حق سرقفلی نماید و البته از شروط مهم اجاره نامه این را حتما قید میکنند که “مستاجر حق واگذاری منافع عین مستاجره را ندارد”.

صاحب سرقفلی مغازه تنها در صورتی می‌تواند حق سرقفلی را انتقال دهد که این حق در سند اجاره نامه اولیه و سرقفلی ذکر شده باشد. در این صورت، صاحب سرقفلی مغازه می‌تواند برای انتقال حق سرقفلی پس از اتمام مدت اجاره ملک تجاری، اجاره نامه جدیدی را تنظیم کرده و پس از استقرار حق قانونی سرقفلی برای خود، سند سرقفلی را به مالک جدید انتقال دهدو اگر این حق از او سلب شده باشد جلب رضایت مالک بسیار مهم و ضروری میباشد ، زیرا که از مصادیق انتقال یا فروش مال غیر محسوب میشود.

انتقال منافع سرقفلی بغیر

با توجه به اهمیتی که در خصوص حق سرقفلی و کسب و پیشه هم برای مالک و هم برای صاحب حق سرقفلی بیان کردیم باید ببینیم صاحب سرقفلی(مستاجر) تا چه میزان نسبت به این حقی که قانون به او داده اجازه دخل و تصرف دارد.
ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 به طور واضح و روشن تکلیف مالک و مستاجر را در مورد انتقال منافع بغیر روشن میکند:

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران

کلام آخر

آنچه که تا اینجا در مورد موجر، مستاجر(صاحب حق سرقفلی) و منتفع گفتیم و با توجه به نص صریح ماده19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 باید چنین بیان کنیم که بطور کلی تمام اقدامات مستاجر باید با رضایت مالک باشد بخصوص زمانی که در اجاره نامه اولیه یا سند سرقفلی حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد. در مقابل قانون این امکان را برای مستاجر در نظر گرفته تا بتواند تحت شرایط خاصی از طریق دادگاه حکم انتقال منافع را بگیرد. و در نهایت اینکه سند انتقال منافع همانند سند انتقال سرقفلی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و هر گونه اهمال از جانب مستاجر این حق را به مالک میدهد تا تحت عنوان فروش یا انتقال مال غیر از مستاجر شکایت کند.

فیلم های زیر را ببینید

                                             انتقال منافع سرقفلی بغیر(قسمت اول)

فیلم های زیر را ببینید

                                              انتقال منافع سرقفلی بغیر(قسمت دوم)

سوالات متداول 

برای انتقال سرقفلی در این حالت باید از طریق رای دادگاه اقدام نمایید و در حین تنظیم دادخواست، مالک رو مجهول المکان معرفی کنید. در این صورت با انتشار آگهی و طی روال قانونی دادگاه این اجازه رو به شما خواهد داد.

توقیف سرقفلی با ابلاغ مراتب به محکوم علیه صورت می‌گیرد و با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1386 رابطه استیجاری به صرف قرارداد عادی و نیز شفاهی منعقد می‌شود. تصرف مستاجر دلالت بر مالکیت سرقفلی مزبور داشته و وجود سند رسمی جهت اثبات مالکیت سرقفلی ضروری می‌باشد. برای فروش سرقفلی می‌بایست رضایت مالک رو جلب کنید. معمولا مالکین برای رضایت 10 تا 12 درصد مبلغ سرقفلی را دریافت می‌کنند.

خرید سرقفلی بدون تنظیم اجاره‌نامه باطل محسوب می شود.  به استناد ماده 6 قانون موجر و مستاجر سال 1376، مالک باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر بگیرد و در قراردادی فی ما بین آن دو نفر تمام موارد از قبیل زمان و مبلغ اجاره نوشته شود.

بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند از نظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و با ارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.

پولی که در ابتدای اجاره یک ملک تجاری از سوی مستأجر به موجر داده می‌شود. این پول یا وجه علاوه بر قرض‌الحسنه یا پول پیش است. این وجه در مواقعی گرفته می‌شود که مثلاً آن ملک دارای موقعیت کسب ‌و کاری خوبی است، امکانات مناسبی دارد و مشتری قدیمی دارد. سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است.

حقی است برای مستأجر یک ملک و محل تجاری که هنگام تخلیه از سوی موجر به مستأجر باید پرداخت شود. بدون اینکه در ابتدای اجاره وجهی بابت آن از سمت مستأجر به موجر پرداخت‌ شده باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.

استفاده از اصطلاح «خرید سرقفلی» یک استفاده عرفی است. اصولاً سرقفلی تابع اجاره کردن ملک تجاری مثل یک مغازه است، یعنی کسی نمی‌تواند بدون اجاره کردن یک مغازه و بدون خریدن ملکیت آن، صرفاً سرقفلی آن را بخرد. با این حساب درست آن است که بگوییم نقل ‌و انتقال سرقفلی و نه خرید و فروش سرقفلی چون با پایان اجاره موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند اما اگر چیزی فروخته شود بدون رضایت خریدار امکان استرداد آن ممکن نیست.

سرقفلی و محل کسب را می‌توانید توقیف کنید. اصل بر این است که طلبکار می‌تواند هر مالی را از مدیون (بدهکار) توقیف کند و بنابراین سرقفلی از مستثنیات دین نیست.

سرقفلی و حق پیشه به طور کلی مربوط به قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال 1376 تنظیم شده است. در واقع بسیار مهم است که قرارداد اولیه در چه سالی تنظیم شده است. علاوه بر این باید توجه کنید با پرداخت سرقفلی، صرفا می‌توانید آن را به نرخ روز مطالبه کنید و به هیچ وجه مالک مغازه نیستید. حق کسب و پیشه نیز مربوط به رونقی است که کسب و کار شما در آن مغازه ایجاد کرده است.

مطابق ماده ٢ این قانون، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ١٣٧٦باشد ولي طرفين، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن اين قانون مثلا ١٣٧٨تمديد كرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال ٧٦ نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبناي قانون سال ١٣٥٦تنظيم خواهد شد و مطابق اين قانون با آنها رفتار مي‌شود.

اصولا برابر قانون سال ٧٦ اصل بر آن است كه حق كسب و پيشه وجود‌‌ ‌نداشته باشد مگر آن ‌كه الف: ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه ملك مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستاجر است مالك حق افزايش ‌اجاره بها و تخليه ملك را ندارد و متعهد شود هر‌ ‌ساله ملك را به همان مبلغ به او واگذار كند در اين ‌صورت مستاجر مي‌تواند براي اسقاط‌ ‌حق خود مبلغي را به عنوان سرقفلي از مالك يا مستاجر ديگر ‌دريافت كند. و ب: در ضمن عقد‌ ‌اجاره شرط شود كه مالك، ملك را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه‌ ‌محل، ‌مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت كند.

تغییر شغل – تعدی و تفریط – عدم پرداخت اجاره بهاء.

در قانون سال ۱۳۵۶ حکمی دراین ‌باره دیده نمی‌شود اما رویه دادگاه‌ها این است که موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهند بر او بر اساس معیارهای ذیل ارزش روز سرقفلی را به دادگاه اعلام می‌کند. مواردی مثل:

– موقعیت ملک – وضعیت بنا – نوع شغل مستأجر – مدت اشتغال مستأجر – حسن شهرت او – شرایط و کیفیت قرارداد اجازه از جهت مزایایی که برای مستأجر پیش‌بینی ‌شده است. – مخارج انجام‌ شده در بنا برای استفاده بهتر از آن مانند قفسه‌بندی و تزئینات.

مشاوره ثبتی آنلاین ( غیرحضوری ) و دوره ها و فیلم های آموزشی سردفتریاینستاگرم آموزش های سردفتری - کلیک کنید
+