معامله معارض چیست؟

ماده ۱۱۷ قانون ثبت می‌گوید: هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
یکی از جرایم شایع مربوط معلملات و تنظیم اسناد ، جرم معامله معارض است. زمانی این جرم صورت می‌گیرد که مالی اعم از منقول یا غیر منقول  از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد.
یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد،معامله معارض انجام داده است.

در این حالت خریدار نیز مال غیر را خریداری کرده است.به معامه اول معامله مقدم گفته می شود که قانونا صحیح است و به معامله یا معاملات بعدی ، معامله موخر میگویند که همگی باطل می باشند.
در واقع معامله معارض زمانی شکل می گیرد که یک نفر بعد از اینکه مال خود را با سند رسمی یا عادی به دیگری منتقل کرد‌، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهدکه البته برای انتقال دوم حتما باید بصورت رسمی صورت پذیرد.
اما برای اینکه جلوی چنین سوءاستفاده‌هایی گرفته شود در قانون ثبت برای چنین اشخاصی که معامله معارض می‌کنند کیفر شدید تعیین شده است و می‌گوید هرکس به موجب سند رسمی و عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

تفاوت معامله معارض با جرم کلاهبرداری

معامله معارض با بسیاری از جرایم شباهت دارد. یکی از مهم ترین جرایم ، جرم کلاهبرداری است. مجرم در هر دو نوع جرم دیگران را فریب می دهد و آنچه که از دیدگاه قانونگذار در قانون مجازات مورد نظر می باشد و آ ن همانا انجام ((مانور و عملیات متقلبانه)) است شکل می گیرد.
تفاوتی که در این بین وجود دارد این است که جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است .

اصولا در جرم کلاهبرداری  اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد، برده می شود، اما در جرم معامله معارض تنها یک مال معین بیش از یک بار فروخته می شود.

تفاوت دیگر جرم کلاهبرداری و معامله معارض در این است که  حتما مجرم باید در کلاهبرداری سودی از عمل مجرمانه ببرد ، اما در معامله معارض همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت جرم انجام می شود. در این حالت رسیدن وجوه یا اموال خاصی به مجرم شرط نیست. ممکن است تصور شود که این جرم با انتقال مال دیگری با معامله معارض همان جرم انتقال مالی غیر است. اما جرم معامله معارض با انتقال مال غیر تفاوت دارد.

معامله معارض و تفاوت آن با جرم کلاهبرداری و سند معارض به تفصیل در ویدیوی ذیل توسط اسماعیل وفایی سردفتر دفتر اسناد رسمی1152 تهران تشریح شده است.

daftarkhane.com

فیلم های زیر را ببینید

          معامله معارض و تفاوت آن با جرم کلاهبرداری و سند معارض

سوالات متداول 

در صورتی که معامله معارض واقع شده باشد معامله ای که مقدم بوده و برای اولین بار صورت گرفته است قانونی بوده و دارای اعتبار می باشد چرا که مالک فقط در اولین معامله دارای سمت بوده است و در معاملات بعدی سمتی نداشته که بخواهد ملک را مورد معامله و نقل و انتقال قرار دهد .

در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می‌تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم‌شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه ‌کند. در این صورت وی ملک را تحویل می‌گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت‌المثل بدهند زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می‌توانند اجرت‌المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند. مبلغ اجرت‌المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.

برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال ‌شود.بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه‌قضاییه که همان کلانتری‌ها هستند، داده می‌شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند. پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می‌شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می‌کند.پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می‌کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدیدنظر است و حکم دادگاه تجدیدنظر، قطعی است.

اسناد مالکیتی معارض در اثر قصور و اشتباه مامورین ثبتی حین تشریفات ثبت ملک رخ می دهند و ممکن است که سوء نیتی هم نداشته باشند بدین شکل که برای یک ملک کلاً یا جزئاً دو سند صادر می گردد ولی در معاملات معارض با وجود اینکه مالک علم به سلب حق مالکیت از خود دارد معاملات بعدی را انجام می دهد.اگر مالکی ملک خود را بیش از یک بار مورد معامله قرار دهد معامله معارض رخ خواهد داد .

قولنامه تنظیمی در دفتر مشاور املاک یا قولنامه­ هایی که بدون دخالت مشاور املاک تنظیم شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده است از جمله اسناد عادی محسوب می­شود.اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نداشته و ملکی که با سند رسمی به فردی انتقال پیدا می­کند دولت فقط فردی را می­شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم شده است.در نقاطی که ثبت اسناد رسمی الزامی بوده و فردی معامله خود را با اسناد عادی انجام دهد چنین معامله ­ای قابلیت تعارض با سند رسمی را نداشته و دولت فقط فردی را مالک می­شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده و یا دارای سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی باشد. بنابراین، باید گفت که قولنامه قابلیت تعارض با سند رسمی را نداشته و در چنین حالتی جرم مذکور قابل تحقق نیست. شخصی که دارای قولنامه است و ملک مورد نظر را با سند عادی مذکور معامله نموده فقط می­تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی خساراتی را که از طرف فروشنده متحمل شده است مطالبه نماید.

عمل ایشان معامله معارض نیست،فروش مال غیرمیباشدو دارای جنبه کیفری میباشد و تحت عنوان کلاهبرداری قابل پیگیری هست و سپس میتوانید از طرق حقوقی دادخواست بدهید.

جرم نیست به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق‌للغیر بودن مال خبر نداشته، فاقد سوءنیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی‌توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می‌توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.

برایی سردفتری که به رغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت کند در قسمت اخیر ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالکیت معارض انفصال دایم از شغل سردفتری پیش‌بینی شده است. همچنین ماده 7 قانون ثبت برای کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات وی موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود یا انفصال دایم به تناسب مورد پیش بینی کرده است.

دادگاه صالح به رسیدگی جرم معامله معارض، دادگاه کیفری یک می باشد و در ابتدا شخص باید با مراجعه به دادسرا دلایل و مدارک خود را تسلیم کند و دادسرا با شروع تحقیقات مقدماتی در صورت احراز مجرمیت، با صدور کیفر خواست، پرونده را برای رسیدگی، به دادگاه کیفری یک ارسال می دارد.

باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری، موضوع را مطرح کنید. در این شرایط مالک نخست باید خواسته‌اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیرقانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است. دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند.

مشاوره ثبتی آنلاین ( غیرحضوری ) و دوره ها و فیلم های آموزشی سردفتریاینستاگرم آموزش های سردفتری - کلیک کنید
+