مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت در اصطلاح عرفی عبارت است از اینکه شخص یا اشخاصی به عنوان سازنده ساختمان با مالک یا مالکین ملکی که مورد ساخت شناخته میشود در ساخت شراکت میکند.

بدین شکل که در قرارداد مشارکت قید میشود که در مراحل مختلف ساخت مبالغی به سازنده پرداخت شود و سازنده نیز متعهد میشود در هر مرحله از ساخت ، طبق مفاد قرارداد ، ساختمان مزبور را تکمیل کرده و در نهایت تحویل مالکین دهد .

در این قرارداد عموما مالک خانه به دلیل مشکلات مالی که دارد نمی‌تواند خود اقدام به نوسازی کند بدین ترتیب با مشارکت با یک سازنده خانه فرسوده خود را با قصد مشارکت در ساحت آپارتمان به او می‌سپارد.
به عنوان مثال قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که یکی از اقسام مشارکت‌های مدنی است امروزه به عنوان قراردادی است که با تنظیم آن می‌توان تعهدات طرفین یعنی مالک و سازنده را مشخص کرد، سرمایه صاحب ملک را با نوسازی ملک افزایش داد و به زیباسازی شهر کمک کرد.
البته با توجه به سهمی که برای هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شده است مراحل بعدی آن که همان صدور صورت مجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه طبق توافق طرفین میباشد صورت می پذیرد که البته در مقالات قبل به تفصیل به آن معقوله پرداخنه شد.

در ادامه به نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.

دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران
دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

پس از آنکه به تعریف مشارکت در ساخت پرداختیم اکنون میخواهیم به نحوه صحیح تنظیم این نوع قراردادها اشاره ای داشته باشیم.
همانطور که میدانید قرارداد مشارکت سند عادی الزام آور محسوب می شود که معمولا در فرمهای مخصوص فیمابین مالک و سازنده توسط دفاتر املاک تنظیم میشود که در ازای آن کمیسیونی به دفتر املاک تعلق میگیرد.
در واقع بطور معمول متن اصلی و مفاد قرارداد و شروط مربوطه همگی در تمام قراردادهای مشارکت یکسان میباشد و آنچه که قراردادهای مشارکت در ساخت را از هم متمایز میکند همان شروط و توافقاتیست که در خصوص ساخت هر بنا با شرایط خاص خود بین مالک یا مالکین و سازنده وجود دارد و طرفین ملزم به رعایت آن می باشند.

به عنوان مثال تعهد مالک تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است چرا که بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت، پس بار شدن چنین تعهدی بر ذمه مالک نیازی به تصریح در قرارداد ندارد.
تخطی و عدم رعایت مفاد شرایط مزبور چه از طرف مالک و چه از سمت سازنده میتواند عواقب بسیار سنگینی از جمله خسارت تاخیر تادیه و … برای هر یک از طرفین به همراه داشته باشد.
در ادامه به بیان بعضی از این شرایط عمومی و خاص ذکر شده در قراردادهای مشارکت در ساخت می پردازیم.

شروط مذکور در قراردادهای مشارکت در ساخت

در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت هنگامی که به بررسی تعهدات مجری می پردازیم، اصولاً بر خلاف تعهدات مالک که عمده آن ها تعهدی واضح و روشن است و منحصر به تسلیم زمین به مجری می باشد ، تعهدات مجری الگوی خاصی نداشته و می تواند هر نوع تعهدی در نظر گرفته شود.

در واقع می توان گفت که سازنده در روند انعقاد  تعهدات مختلفی را می تواند بر عهده بگیرد که در شرایط مختلف متفاوت است و با توجه به درجه اهمیت آن ها می توان گفت که مهمترین تعهدات مجری می تواند به عهده داشته باشد که در ذیل لیستی از آن ها را می بینیم عبارت اند از :

  1. پرداخت هزینه های اداری پروژه
  2. پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت وشروط ضمن عقد
  3. شرط تسلیم زمین توسط مالک به مجری
  4. شرط پرداخت هزینه های ساختمانی اجرای طرح
  5. شرط پرداخت هزینه های اداری اجرای طرح
    و شروط دیگری که فقط ما به مهمترین آنها اشاره نمودیم.ولی همانطور که در مطالب فوق بیان شد آنچه که بیش از هر مورد در قرارداد مشارکت در ساخت چه از لحاظ حقوقی و یا کیفری اهمیت دارد و میتواند برای طرفین مشکل ساز شود شرایط و توافقات مندرج در این نوع قرارداد ها میباشد که در ادامه مطالب به خطرات احتمالی این قراردادهای شایع و پرکاربرد خواهیم پرداخت.
دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران
دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران

خطرات احتمالی قرار دادهای مشارکت در ساخت

همانطور که بیان شد در تمام عقود مشخص شده در قانون و عرف چه بصورت رسمی و یا عادی در صورتی که دقت کافی در تنظیم آنها رعایت نشود آثار حقوقی و کیفری سنگینی برای هر یک از طرفین به بار خواهد آورد.
یکی از این قرارداد ها و عقود مشارکت در ساخت میباشد.در واقع اهمیت بالای این عقود عادی ولی بشدت الزام آور  به این دلیل است که سود فراوانی نصیب هر یک از طرفین می شود و لذا هیچیک از طرفین به راحتی از این سود بالا نخواهند گذشت.
همچنین طرفین (مالک و سازنده) می توانند توافق کنند و برحسب قرارداد برای هر کدام از تعهدات خود ضمانت اجرا تعیین کنند.نباید از این موضوع غافل شویم که ریسک مالکان در قرارداد مشارکت در ساخت به مراتب بیشتر از سازندگان است. به دلیل اینکه مالک تمام سرمایه خود را به صورت یکجا در اختیار سازنده ای می‎گذارد که در آغاز شراکت متعهد به ساخت پروژه‎ای شده که قرار است در این سرمایه گذاری به صورت تدریجی و تناوبی سرمایه اش را تزریق کند.
این امکان وجود دارد که سازنده شروع بکار کند لکن هزینه و مخارج لازم که در قرارداد ذکر شده به سازنده در موعد مقرر پرداخت نشود و کار نیمه کاره باقی بماند و شریک مجری از این اتفاق و زمانی که در این مدت از دست داده متضرر شود.
و یا در اکثر مواقع این مالکین هستند که علیرغم پرداخت بموقع هزینه ها سازنده از اجرای سریع و متداول اهمال کرده و در مدت زمان مشخصی که در قرارداد ذکر شده ساختمان را تحویل نمیدهد.این درحالیست که در اکثر مواقع مالک در خانه استیجاری سکونت کرده و از هر جهت متضرر میشود.
موارد ذکر شده تنها گوشه ای از مشکلات و اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت میباشد.که البته باید در این بین از شیطنت ها و دخالتهای بیجای بنگاه های املاک نیز یادی کنیم!!
در ادامه این مطالب ویدیو ذیل توسط اسماعیل وفایی سردفتر دفترخانه 1152 تهران تهیه شده و به عزیزان عرضه میشود.

فیلم های زیر را ببینید

                                                قرارداد مشارکت در ساخت

سوالات متداول 

بعضی اوقات سازنده توانایی پرداخت هزینه های ساخت پروژه را ندارد.در این مواقع از مالک درخواست میکند تا ملک مزبور را در رهن قرار دهد تا با اخذ وام مشغول کار بشود.پس این امکان وجود دارد.لکن مسئله بسیار مهم آن است که مالک باید احتیاط کند چه شخصی وام میگیرد.امکان دارد سازنده وام را دریافت کرده و دیگر دسترسی به وی موجود نباشد.مطمئنا در اینجا این مالک است که طرف حساب بانک قرار میگیرد و ملکش توقیف میشود.

در قراردادهای مشارکت بر اساس قانون و بخصوص عرف محل مبلغی را به عنوان حق فسخ قرار میدهند که اگر هر یک از طرفین از ادامه مشارکت منصرف شوند ، موظف به پرداخت حق فسخ می شوند.مورد دیگر ذکر مبلغی به عنوان خسارت تاخیر تادیه می باشد که البته این مورد نیز شامل هر دو طرف میشود.مالکی که در موعد ذکر شده در قرارداد ملک را تحویل ندهد و یا سازنده ای که ساختمان را به هردلیلی کامل نکند و تحویل ندهد .

تعهد مالک تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است چرا که بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت، پس بار شدن چنین تعهدی بر ذمه مالک نیازی به تصریح در قرارداد ندارد و در نتیجه اعتبار قرارداد پابرجا خواهد بود.

مشارکت در ساخت در اصطلاح عرفی عبارت است از اینکه شخص یا اشخاصی به عنوان سازنده ساختمان با مالک یا مالکین ، ملکی که مورد ساخت شناخته میشود در ساخت شراکت میکند.بدین شکل که در قرارداد مشارکت قید میشود که در مراحل مختلف ساخت مبالغی به سازنده پرداخت شود و سازنده نیز متعهد میشود در هر مرحله از ساخت ، طبق مفاد قرارداد ، ساختمان مزبور را تکمیل کرده و در نهایت تحویل مالکین دهد .

بطور معمول متن اصلی و مفاد قرارداد و شروط مربوطه همگی در تمام قراردادهای مشارکت یکسان میباشد و آنچه که قراردادهای مشارکت در ساخت را از هم متمایز میکند همان شروط و توافقاتیست که در خصوص ساخت هر بنا با شرایط خاص خود بین مالک یا مالکین و سازنده وجود دارد و طرفین ملزم به رعایت آن می باشند مثل سهم هر یک از شرکا و یا نحوه پرداخت چکهای تضمینی، که در اینجا قانون و بخصوص عرف محل تعیین کننده خواهند بود.

همانطور که گفتیم بغیر از مواردی که قانونا باید در این قراردادها رعایت شود ، سایر شروط بر اساس عرف محل و بخصوص توافق طرفین شکل میگیرد.بطور مثال در حال حاضر بر اساس عرف 45 درصد سازنده و 55 درصد مالک از کل پروژه سهم میبرند ، لکن میتوانند با توافق یکدیگر درصد را تغیر دهند.

ریسک مالکان در قرارداد مشارکت در ساخت به مراتب بیشتر از سازندگان است. به دلیل اینکه مالک تمام سرمایه خود (ملک ) را به صورت یکجا در اختیار سازنده ای می‎گذارد که در آغاز شراکت متعهد به ساخت پروژه‎ قرار داده است و این در حالیست که سازنده به صورت تدریجی و تناوبی سرمایه اش را تزریق کند.

به عنوان مثال قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که یکی از اقسام مشارکت‌های مدنی است امروزه به عنوان قراردادی است که با تنظیم آن می‌توان تعهدات طرفین یعنی مالک و سازنده را مشخص کرد، سرمایه صاحب ملک را با نوسازی ملک افزایش داد و به زیباسازی شهر کمک کرد.

این مورد نیز در ردیف شروط عرفی قرار میگیرد.بله ، معمولا در کنار قرارداد مشارکت در ساخت وکالتنامه محضری نیز تنظیم می شود تا سازنده بتواند بدون نیاز به حضور مکرر مالک به ادارات و مراجع مختلف مراجعه کند و کار را انجام دهد.ولی آنچه که در این میان از اهمیت بالایی برخوردار است این است که مالکین حتما باید دقت کنند که وکالتنامه فقط کاری باشد تا احیانا سازنده نتواند با وکالت فروش عملیات نقل و انتقال و فروش را نیز انجام دهد.

قرارداد مشارکت در ساخت سند عادی الزام آور محسوب می شود که به واسطه اهمیت بالای آن و کاربردزیاد آن از گذشته تا به امروز قانونگذار این قراردادهای را بموجت ماده 10 قانون مدنی لازم اجرا دانسته که طرفین متعهد و ملتزم به انجام تعهدات خود می باشند.این قراردادها معمولا در فرمهای مخصوص فیمابین مالک و سازنده توسط دفاتر املاک تنظیم میشود که در ازای آن کمیسیونی به دفتر املاک تعلق میگیرد.

اصولاً بر خلاف تعهدات مالک که عمده آن ها تعهدی واضح و روشن است و منحصر به تسلیم زمین به مجری می باشد سازنده در روند ساخت پروژه  تعهدات مختلفی را می تواند بر عهده بگیرد که در شرایط مختلف متفاوت است از جمله : پرداخت هزینه های اداری و ساختمانی پروژه ، پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت وشروط ضمن عقد.

این امکان وجود دارد که سازنده شروع بکار کند لکن هزینه و مخارج لازم که در قرارداد ذکر شده به سازنده در موعد مقرر پرداخت نشود و کار نیمه کاره باقی بماند و شریک مجری از این اتفاق و زمانی که در این مدت از دست داده متضرر شود.

مشاوره ثبتی آنلاین ( غیرحضوری ) و دوره ها و فیلم های آموزشی سردفتریاینستاگرم آموزش های سردفتری - کلیک کنید
+