اجاره به شرط تملیک : عقد اجاره چیست؟

تملیک منافع یک مال به عوض مال را عقد اجاره گویند.

اقسام عقد اجاره:

عقد اجاره بر دو قسم است:

  • اجاره ی اشیاء: تملیک منافع یک مال به دیگری در برابر عوض معلوم.
  • اجاره ی اشخاص: بر عهده گرفتن انجام عملی توسط شخصی در برابر یک عوض معلوم.

برخی قسم سومی به نام اجاره ی حیوانات نام بر شمرده اند که آن را هم می توان در مجموعه اجاره ی اشیاء قرار دارد.

اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک

اوصاف عقد اجاره:

عقد اجاره دارای اوصاف ذیل است:

  • عقدی لازم است، بنابراین جزء در استثنائاتی که خواهیم دید به موجب فوت طرفین منحل نمیشود.
  • اجاره ی اشیاء عقدی تملیکی و اجاره اشخاص عقدی عهدی است.
  • عقدی معوض است.
  • عقدی رضایی است.
  • عقدی مستمر است که باید در آن مدت معین باشد.
  • موضوع آن باید جزء اموال قابل بقاء باشد.

اصطلاحات عقد اجاره ی اشیاء:

در اجاره ی اشیاء با اصطلاحات ذیل مواجه هستیم:

  • مؤجر: شخصی که منافع مال خود را به دیگری تملیک میکند.
  • مستأجر: شخصی که در برابر عوض، مالکِ منافعِ مالِ شخصِ دیگری میشود.
  • عین مستأجره: مالی که به اجاره داده شده است.
  • مال الاجاره (اجرت المثل) عوضی که مستأجر در برابر استفاده از منافع عین مستأجره باید به مؤجر بپردازد.

اجاره به شرط تملیک چیست؟

مالی به شخصی اجاره داده می شود با این شرط که مستأجر بعد از پرداخت اقساط اجاره بها و عمل به شروط مقرره در عقد اجاره، در پایان مدت، مالک عین مستأجره شود.

این عقد دارای اوصاف ذیل است:

  • یک عقد اجاره است با شرط نتیجه ای مبنی بر تملیک مال به مستأجر.
  • اگر در اثنای اجاره، قرارداد اجاره منحل شود، بدیهی است که تملیکی نیز صورت نمی پذیرد.
  • تملیک مال در پایان مدت اجاره محقق می شود.
  • تملیک مال یک شرط نتیجه است که در ضمن عقد اجاره شرط شده است.

چه اشخاصی می توانند مالی را به اجاره دهند؟

شخصی که مالک منافع مالی باشد، می تواند آن مال را به اجاره دهد، حتی اگر مالک عین نباشد، از این جهت باید به موارد ذیل توجه نمود:

  • کافی است که مؤجر مالک منافع مال باشد و لازم نیست که او مالک عین باشد.
  • مالک عین در صورتی میتواند مال را به اجاره دهد کا مالک منافع مال باشد.
  • شخصی که صرفاً از حق انتفاع مالی برخوردار است، نمیتواند آن را به اجاره دهد.
  • شخصی که مالی را اجاره کرده، چون مالک منافع آن مال شده، می تواند آن را اجاره دهد. مگر آن که حق انتقال منافع ملک مورد اجاره از او سلب شده باشد.
اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک

منتفی شدن اجاره مجدد مال توسط مستأجر:

ممکن است به سه صورت اجاره مجدد مال توسط مستأجر را محدود کرد:

  • شرط عدم اجاره: یعنی شرط شود که مستأجر نباید مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد. این یک شرط فعل منفی است. در این حالت اگر او مال را به دیگری اجاره دهد، اجاره دوم باطل نیست. زیرا حق اجاره دادن از مستأجر اول سلب نشده بوده و او صرفاً تعهد به عدم اجاره دادن کرده است. بنابراین مؤجر می تواند صرفاً عقد اجاره ی خود با مستأجر را فسخ کند.
  • سلب حق اجاره: یعنی به کلی حق اجاره از مستأجر سلب شود. این یک شرط نتیجه است. در این صورت اگر با وجود این سلب حق، مستأجر باز هم خانه را به غیر اجاره داد، اجاره منعقده توسط او غیر نافذ و در صورت عدم تنفیذ مالک، باطل است. زیرا مستأجر اقدام به انعقاد معامله ای کرده که صراحتاً حق چنین معامله ای از او سلب شده است.
  • قید مباشرت مستأجر: یعنی مستأجر باید خود مباشرتاً استیفای منفعت کند قید مباشرت متضمن سلب حق اجاره است مگر ثابت شود که قصد طرفین صرفاً یک شرط ساده و ایجاد تعهد مبنی بر عدم اجاره ی مجدد بوده است. همچنین این قید موجب این امر است که در صورت فوت مستأجر، اجاره منفسخ می شود.چرا که در صورت قید مباشرت، اجاره به وراث مستأجر نمی رسد.

تعیین نوع استفاده در عقد اجاره:

در عقد اجاره لازم نیست که نوع استفاده مستأجر درج شود.

اما در صورتی که درج شود:

  • اگر استفاده ی تعیین شده برای مؤجر، موضوعیت داشته باشد، مستأجر نمی تواند استفاده ی دیگری از مال به عمل آورد. اصل بر آن است که استفاده ی تعیین شده موضوعیت داشته است.
  • اگر استفاده تعیین شده برای مؤجر موضوعیت نداشته باشد، مستأجر می تواند استفاده های دیگر از مال بنماید که از حیث ضرر مساوی یا کم تر از استفاده ی مقرره باشند. در صورت بروز هر نوع مشکل حقوقی می توانید با وکیل ملکی در ارتباط باشید.

آیا در اجاره ی اشیاء مدت اجاره همیشه باید معین شده باشد؟

بله، در اجاره ی اشخاص و اجاره ی حیوانات مدت می تواند معین نباشد، اما در اجاره ی اشیاء مدت همیشه باید معین باشد.

 اجاره به شرط تملیک یعنی

اجاره به شرط تملیک بدین گونه است که در پایان مدت اجاره مال، عین مال (به شرط رعایت شروط ذکر شده در اجاره نامه) برای مستأجر می شود.

اجاره به شرط تملیک

سوالات متداول 

مالی به شخصی اجاره داده می شود با این شرط که مستأجر بعد از پرداخت اقساط اجاره بها و عمل به شروط مقرره در عقد اجاره، در پایان مدت، مالک عین مستأجره شود.

  • یک عقد اجاره است با شرط نتیجه ای مبنی بر تملیک مال به مستأجر.
  • اگر در اثنای اجاره، قرارداد اجاره منحل شود، بدیهی است که تملیکی نیز صورت نمی پذیرد.
  • تملیک مال در پایان مدت اجاره محقق می شود.
  • تملیک مال یک شرط نتیجه است که در ضمن عقد اجاره شرط شده است.

یعنی مستأجر باید خود مباشرتاً استیفای منفعت کند قید مباشرت متضمن سلب حق اجاره است مگر ثابت شود که قصد طرفین صرفاً یک شرط ساده و ایجاد تعهد مبنی بر عدم اجاره ی مجدد بوده است. همچنین این قید موجب این امر است که در صورت فوت مستأجر، اجاره منفسخ می شود.چرا که در صورت قید مباشرت، اجاره به وراث مستأجر نمی رسد.

  • اگر استفاده ی تعیین شده برای مؤجر، موضوعیت داشته باشد، مستأجر نمی تواند استفاده ی دیگری از مال به عمل آورد. اصل بر آن است که استفاده ی تعیین شده موضوعیت داشته است.
  • اگر استفاده تعیین شده برای مؤجر موضوعیت نداشته باشد، مستأجر می تواند استفاده های دیگر از مال بنماید که از حیث ضرر مساوی یا کم تر از استفاده ی مقرره باشند.

بله، در اجاره ی اشخاص و اجاره ی حیوانات مدت می تواند معین نباشد، اما در اجاره ی اشیاء مدت همیشه باید معین باشد.

خوشحال می شویم پاسخگوی سئوالات شما باشیم

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دفتر اسناد رسمی ۱۱۵۲ تهران
مشاوره ثبتی آنلاین ( غیرحضوری ) و دوره ها و فیلم های آموزشی سردفتریاینستاگرم آموزش های سردفتری - کلیک کنید
+